Die Diskussion zum Bebauungsplan Seehalden-/Schreibersbildstraße dreht sich um die Frage, wie die Zielsetzung dieses Bebauungsplans bei Grundstücksteilungen gewährleistet wird. Das Thema ist komplex aber wichtig, daher hier etwas ausführlicher.
Beispiel: Auf einem Grundstück von 1000 m² sei eine Gebäudefläche von 200 m² zulässig. Das Grundstück werde in zwei Grundstücke von je 500 m² geteilt. Sind nun auf den beiden neuen Grundstücken jeweils 200 m² zulässig oder bleibt es bei den 200 m² für die Gesamtfläche?
Häufig wird die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) festgelegt. Sie gibt das Verhältnis von zulässiger Gebäudefläche pro Grundstücksfläche an. Im obigen Beispiel beträgt die GRZ bei 200 m² Gebäudefläche auf dem 1000 m² großen Grundstück 0,2 und bei 200 m² Gebäudefläche auf dem 500 m² großen Grundstück 0,4. Nach §19 Absatz 3 BauNVO ist die Bezugsfläche für die GRZ das Baugrundstück.
Der Bebauungsplan Seehalden-/Schreibersbildstraße legt keine GRZ fest und begründet dies. Stattdessen werden für unterschiedliche Quartiere unterschiedliche Gebäudeflächen festgelegt. Zur dritten Offenlage des Bebauungsplanes heißt es (Dokument 2014-036):
„Auf die Festsetzung einer GRZ wird bewusst verzichtet, da in Anbetracht der zum Teil sehr großen Grundstücke sehr große Baumassen entstehen könnten. Stattdessen wird das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung der jeweils maximal zulässigen Gebäudegrundfläche geregelt.“
Und die Begründung des Bebauungsplanes führt aus (Abschnitt 4.3):
„Die vorhandenen, teilweise völlig unterschiedlichen Grundstücksgrößen machen es erforderlich, zugunsten einer gewünschten städtebaulichen Ordnung eine differenzierte Grundfläche nach städtebaulichen Einzelkriterien festzusetzen“.
Die Bezugsflächen, die der Zielsetzung dieses Bebauungsplans zugrunde liegen, sind also offensichtlich die Grundstücksgrößen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans. Denn es wird auf konkrete Unterschiede in den Grundstücksgrößen Bezug genommen und auf ihrer Grundlage werden im Planteil klar verortete Quartiere festgelegt.
Für das obige Beispiel ist die Zielsetzung demnach, auf dem großen 1000 m² Grundstück eine Baumasse von höchstens 200 m² zuzulassen. Das gilt auch nach einer Grundstücksteilung, denn sonst gäbe es auf der ursprünglichen Fläche die doppelte Baumasse von 400 m².
Das Problem ist, dass sich die Bezugsflächen zwar aus der Zielsetzung des Bebauungsplans und seinen Festlegungen ableiten lassen, sie aber nicht explizit geregelt sind. Das hat in der Praxis dazu geführt, dass die Bezugsfläche wie bei einer GRZ nach §19 Absatz 3 BauNVO bestimmt und somit das aktuelle Baugrundstück herangezogen wurde. Im obigen Beispiel wurden also auf jeder der beiden Teilflächen 200 m² zugelassen.
Unserer Auffassung nach läuft diese Handhabung der Zielsetzung des Bebauungsplans zuwider. Daher bedarf es für den Fall von Grundstücksteilungen einer zusätzlichen Regelung oder einer Änderung des Bebauungsplans, auch unter Inkaufnahme möglicher Unwägbarkeiten. Lösungsansätze müssen nun im Fachausschuss ABTV erarbeitet werden.
